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長野県佐久市で住宅ローンを借りる時に失敗しないお話し

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はじめまして。当社は長野県佐久市、上田市で家づくりをお手伝いしている会社で、私は、代表をしている大井康史と申します。今回は、長野県佐久市、上田市で家づくりをお考えの方に参考になるようなお話しをさせていただきます。

長野県佐久市で家を建てる時に

お住まいの方は充分にご存じだと思いますが、長野県佐久市、上田市というのは一年の半分以上は暖房が必要な地域で、誰もが「暖かい家に住みたい」そう思っています。

ですから、このあたり天候にしっかりとマッチした形の家づくりがおすすめです。

また、佐久市にお住まいの方の平均所得は、おとなりの群馬県の高崎市よりも10%程度低いようです。長野県内で平均所得が一番高いのは軽井沢町で、佐久市はその近隣にあるのですが、現在市町村で15番目になっており、残念ながら長野市よりも低くなってしまっています。

もちろん、これは平均所得であって、お夫婦合わせて300~350万円程度所得があれば充分に、新築の注文住宅を建てる事が可能です。ただし、所得に関しては400万円程度無いと慎重に検討をしないと無理な住宅ローンを組むことになってしまいます。

安心、安全に将来の不安がなく、住宅ローンを組むためには、また、今回お伝えすることをしっかりご理解いただければ、決して失敗すること、後から後悔することがないことはお約束いたしますので是非ともご理解ください。

住宅ローンを組むときに考えたい限界予算という考え方

まず、家を建てたいと思ったらどうされますか?

多くの方は、銀行のローンセンターに相談にいくとか、住宅展示場を見に行って気に入る住宅会社を探すという事考えるかもしれません。

銀行に相談することと、住宅展示場に行くことは間違ってはいませんが、場合によっては将来子供の教育資金や老後の資金で困ることがあるかもしれません。家づくりというのは、あくまでスタートであって、ゴールではありません。ゴールというのは、皆さんにとっては、仕事を引退して余生を過ごす頃に訪れるといっても良いかもしれません。

つまり、死ぬまでお金の心配が全くないという状態がゴールだと思うのです。

例えば、お子さんが大きくなって、孫が生まれるというときに資金的余裕があれば、ちょっとお祝いを出してあげるという事もできますし、お子様が非常に優秀でアメリカ留学をしたいとった場合でも対応ができる様にするというのもありかもしれません。

このように資金的余裕を持った状態での家づくりに必要な知識が、『限界予算』という考え方なのです。

バブル崩壊前ぐらいまでは、会社を転職するという人はほとんどいなかったですし、雇用も安定していて毎年少しずつでも給料が上がっていくという仕組みが確かにありました。ところが、最近は転職は当たり前になり、非正規雇用、ニート問題なども取り上げられていて、給料が右肩上がりに上がっていく時代ではなくなってしまいました。

ですので、住宅ローンも給料がそれほど上がっていかない前提でないと計画できなくなっています。

それでも、お子様の教育費がかかってくる大学進学や入塾などのケースによっては、奥様がパートにでていただく必要もあるかもしれません。ですが、実際には住宅ローンの支払、生活費、趣味の費用、子供の教育費、そして預貯金はどのように考えないといけないのでしょうか。

その実際に入ってくる所得(収入)と支払っていく費用(支出)のバランスを考えた上で、これ以上住宅に費用をかけたら将来が苦しくなってしまう限界の予算の事を、私は『限界予算』と呼んでいます。

この限界予算は、あくまで私の考えであって、世間一般で通用する言葉ではありません。

世間一般で通用するのは、返済負担率という言葉です。

これは金融機関が一般的に使っている言葉でして、税込み年収400万円以上の場合は年収の35%、税込み年収400万円未満(つまり、399.9万円以下)の場合は、年収の30%までをローンの返済に充てられると仮に決めた数値です。

全ての金融機関で使われており、不動産業者屋大手住宅会社でもこの数字で計算する場合があります。

ちょっと計算してみましょう。

税込み年収425万円の方の場合は、35%ですので、148.7万円までが住宅ローンへ返済に充てられます。これをボーナス払いがゼロと仮定して、月々の支払は12.4万円になります。

年収425万円の方の手取り月収はボーナスの額にもよりますが、ボーナスが夏冬合わせて3ヶ月ぐらいと仮定すると月額22~26万円ぐらいだと思います。ここから12万円以上が住宅ローンに消えるとすると、ちょっと生活が成り立つかどうかお解りだと思います。

であれば、住宅ローンに関して言えば、この返済負担率での計算は、最大予算とは言えますが、限界予算を超えて行ってしまいます。

では、一体いくらまでの住宅ローンを組んでいけば良いのでしょうか?

それを計算するが、私が今回お伝えしている住宅ローンを組む場合の『限界予算』という事になるわけです。

この『限界予算』というのは、人によって様々です。というのも、奥様が専業主婦なのか、パートにでるのか、あるいは正社員なのかによって異なります。当然ですが、お子様の数や実際にご夫婦で希望されるお子様の教育レベル、乗っている車、趣味などによっても1人1人違います。

最近は保険についても様々な知識をお持ちの方が増えていますが、保険も家計においては大きな比率を占めているので、保険についてもしっかりとした考えをもって入る必要があります。

それらのことを一つ一つ確認して、ようやくそれぞれのご家族にぴったりの限界予算を算出することができるのです。

住宅ローンを借りるときには、皆さんからの税込み年収からの最大予算と、実際にライフスタイルに合わせた限界予算のどちらが適切な予算かは、これでご理解いただけたと思います。

正しい家づくりの進め方

限界予算を算出するのはどんな場所が適切なのでしょうか?皆さんが、家づくりを大成功する、失敗しない家づくりの進め方をしっかり考えていきたいと思います。

その前に、少しだけ住宅ローンについて考えてみたいと思います。

住宅ローンというのは、金融機関が皆さん個人にお金を貸し付けます。金融機関がお金を貸し付けるのは、最近問題になっているカードローンと住宅ローン以外に、自動車ローンなどがありますが、住宅ローンが間違えなく最大の借金という事になると思います。

そして、住宅ローンの場合は、皆さんの家と土地を担保にお金を貸すわけですが、多くの金融機関は更に、保証をつけています。保証というのは、その昔、連帯保証人というのを借金につけました。これはお金を借りた人が返せなくなったら、連帯保証人が代わりに返す義務が発生します。

現在は、この連帯保証人の代わりに、都道府県や金融機関そのものが設置した保証会社が、保証料というお金を貰って、万が一返せなくなった時の残債を返済するという仕組みになっています。そのため、皆さんが信金、銀行、JAなどから借金をする場合は保証料と呼ばれる資金が必要になります。2000万円も借りると30~70万円もの保証料が必要になります。

つまり、皆さんが銀行からお金を借りた場合は、皆さんが返す。返せない場合は住宅と土地を没収されて金融機関は、それを売却してお金に変えて、更に不足した場合は、保証会社が肩代わりするという仕組みになっています。(現在は、保証会社は100%ではなく、80%しか保証しないとされていますが)

そのため、金融機関にとっては、是非とも販売したいのが住宅ローンという商品になります。

その前提で、正しい家づくりの順番を考えてみたいと思います。

何よりも必要なのは、『限界予算』を一番はじめに決めることです。予算が決まっていれば、土地にいくら、建物にいくらかけることができるか自ずと決まりますよね。

ですので、正しい順番というのは、金融機関に相談に行くのでも、住宅展示場に行くのでもないという事になります。

では、何から始めれば良いのでしょうか?

ヒントは『限界予算』と私が呼んでいるものは、多くの住宅会社がしっかりと算出してくれます。ただし、会社によっては非常に細かい質問をして、2時間以上も必要な場合もありますし、大雑把な質問しかしない会社もたくさんあります。

私のおすすめは、こんな流れになります。

まず、インターネットを使って、住宅会社、工務店、ハウスメーカー、注文住宅などのキーワードで皆さんがお住まいのエリアの家を建てている会社を10から30社ピックアップします。

30社ぐらいはネットでの作業ですのですぐに終わります。10社であれば多分15分ぐらいでリストアップできると思います。

その中で皆さん自身がフィーリングが会いそうだなと思う会社を3~7社選んでください。その上で、直近で開かれる見学会、オープンハウスなどのイベント、住宅会社が主催するセミナーなどに参加して、会社の雰囲気を見ていただきたいのです。

もし、イベントが見つからない場合は、直接電話をして、相談に乗ってくれるか聞いてみてください。なぜかは解りませんが、住宅会社によっては水曜日が定休日になっている会社、週末が定休日になっている会社がありますのでご注意ください。

この選定作業はご夫婦お二人で進めることをおすすめします。家づくりというのは、最低でも4ヶ月は期間が必要で、普段話をしないことまで会話していくことになります。その場合はきちんと意見交換しておかないと、夫婦げんかの元になりかねません。

最悪、離婚までいってしまうケースもありましたので、是非ともお二人で探してみてください。

その中で、建物の感じも良い、接客対応も良いという会社、2~3社に、家づくりを真剣にしたいので、お金の相談に乗って欲しいと伝えるのです。普段からお金の相談に乗っている会社であれば、普通は住宅会社から、『資金計画はしましたか?』とか、『予算は大丈夫ですか?』と聞いています。

その中で、限界予算を算出してみてほしいのです。佐久市、上田市であれば私が直接お手伝いできるのですが、長野県外だったり。長野でも松本市、長野市周辺だと足を運んでいただくのも、申し訳ないですし、私もうかがえません。

ですので、毎月の所得からできるだけ節約した家計+預貯金引いたものを限界予算として、そこから家づくりに必要な費用を算出するというのが賢いやり方ですので、その方法論に沿った説明をしてくれるところと家づくりを進めると間違えがありません。

金融機関は場合によってはかなり無理をした予算を組んだ住宅ローンを進めてきますし、大手ハウスメーカーはそもそも建物の費用が非常に高額なので、住宅ローンの総額もかなり大きくなってしまいます。

ですので、予算内に収まる会社を選ぶことが、成功する家づくりにおいては必須になると思いますのです。

これからの家づくりに欠かせないスペックのお話し

ただし、いくら予算内であったとしても、20年、30年と住み続ける我が家になりますので、どんな家でも良いはずがありません。そこで、ここでは家づくりに当たって、最低限この程度はしっかりクリアしておいて欲しい住宅のスペックの話をさせていただきます。

というのも、安かろう悪かろうの家を建ててしまうと、建て直しはほとんど絶望的です。ですから、家族を守る、健康を守る、そしてお財布も守るというときに、最低限守るべきポイントをお伝えしたいと思います。

ポイント1 耐震性能

日本はどこに行って地震から逃れることはありません。流石に、長野県で津波は発生しませんが、その代わりに地滑り等のリスクは高くなります。また、地震も最大震度7を経験したことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、震度7というのは人間がまともに立っていられない程の激しい揺れになります。

現在の国土交通省が定める耐震基準で家を建てると、震度6強で、30分以内に崩れないというのが基準の家づくりになってしまいます。せっかく、35年もの住宅ローンを組んで建てても、5年後に崩れてしまったというのでは、悔やみきれませんし。ましてや、家族の命を守るという意味でも、耐震はしっかりした家を建てたいと思うでしょう。

その時にポイントがあって、『耐震等級』という建物の性能を測る指標を国土交通省が定めています。

現在の建築基準法レベルの建物は、耐震等級でいえば、『耐震等級1』にあたります。これを、『耐震等級3』で建てるのです。耐震等級3というのは、学校や消防署、警察種などの公共機関での耐震基準になります。これと同じレベルで建てておけばひとまず安心というわけです。

ポイント2 断熱性能

断熱性能もとても大切な指標です。同じ家を建てるのでも、平成11年基準の家と、平成28年基準の家では建物の暖かさは雲泥の差です。さらに、最近はゼロエネルギー住宅(ZEH)という建物が登場しています。この建物であれば、平成28年機銃では実現できない、冬の暖かさを味わうことが可能になります。

また、これ以上の住宅の建設も当然ですが可能です。現在、当社では信州大学と共同で高性能な断熱の住宅を実験棟として建てています。これは、当社の施工エリア外のお客様にも公開していますので、ご興味があれば特に冬の寒い時期や、夏の暑い時期にお越しいただければ、その差を実感いただくことが可能です。

ポイント3 耐久性

耐久性は、耐震性にも断熱性にも関わってくる指標です。ただし、この耐久性に関しては、政府の指標が全くありません。

これは各住宅会社が工夫を凝らして、耐震性能を上げつつ、耐久性も同時にあげる工夫を行っています。

この耐久性に関しては、当社は当社のこだわり、他社には他社のこだわりがありますので、しっかりどのような耐久性のための仕様になっているかしっかり聞いてください。

同じ住宅ローンを組むのであれば、夏も冬も快適で、大きな地震が来てもびくともしない、長持ちする住宅でないと意味がありません。もちろんですが、長野は晴天率型ないので太陽光パネルも地域によっては有効に働きます。少し価格はしますが、10年前の1/3以下になっていますので、余裕がある方は太陽光パネルの設置も是非考えていただきたいと思います。

最後に、実は私は年に数回、これから家づくりをお考えの方に向けたセミナーを行っています。この記事は、そのセミナーの前半でお話しをさせていただいている内容の抜粋になります。もし、この記事を読まれてもっと詳しく知りたいという方がいらっしゃったら当社のホームーページからセミナーにお申し込みください。

当然ですが、セミナーを聞いていただいたからといって当社で建てることをお願いするわけでもありませんし、当社からお電話することもありません。どの会社で建てていただいても、本当に家を建てて良かったと思っていただければという思いでやっております。

皆さんの今後の長い人生をご家族と仲良く、楽しく過ごせる一助になれば幸いです。

大井建設工業株式会社
所在地:〒389-0207 長野県北佐久郡御代田町馬瀬口1670-74
フリーダイヤル:0120-33-4152 TEL:0267-32-3333 FAX:0267-32-2935 URL:https://www.kosodate-ouen.com/

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