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西条の中古住宅で豊かに暮らすという選択
私たちマーク住研は、愛媛県（西条、新居浜、今治）を中心に、デザイン性の高い注文住宅を建築しております。そのほか、リフォームやリノベーションにも力を入れており、おかげ様で実績も多数ございます。今回は、数多くのリフォーム・リノベーション現場で得た経験を踏まえて、「西条で新築よりも安くまっさらの中古住宅に住むポイント」をお伝えしたいと思います。
どうして中古住宅が注目されているの？
現在、中古住宅が注目されています。なぜなら、空き家率が急上昇したからです。平成25年、国土交通省の住宅・土地統計調査によると、空き家総数（約820万戸）、空き家率（約13.5%）ともに過去最高を記録しました。愛媛県は山梨県の17.2％に次いで16.9％と空き家率は日本ワースト2位です。この現状を受けて、日本政府は本腰を入れて、中古住宅が流通するような仕組みを作ろうと急いでいます。
空き家をどんどん流通させるために、全国の建築士が建物を検査する「インスペクター（検査員）」の養成講習をどんどん受けています。そのため、現在各都道府県でインスペクターはかなりの勢いで増加中です。そのうち、中古住宅の売買にインスペクターの検査書が必要になってきます。
さらに、空き家に対して固定資産税などの税金を割り増しにするなどの措置が行われる予定です。この措置は、空き家をそのまま持っていては多額の税金がかかるという状況をつくり、空き家の売却を促そうとする国土交通省の狙いが反映されています。
愛媛県全体では、南宇和郡を中心に空き家率が20％を超える地域があります。過疎地域では、住民が高齢化して、万が一独居世帯の老人が亡くなると、家は当然のように空き家になっていくのです。亡くなることがなくても、老人施設に入居したり、入院したりすると建物は空き家になってしまいます。西条は愛媛県内では比較的空き家率は低く、平成25年の調査では13.4％でした。これは、全国平均並みの値ではありますが、およそ8軒に1軒は空き家という計算です。
西条市では、平成29年6月に『西条市空き家対策計画』が立案されました。現在は、6700棟あまりの住宅が空き家認定されている状態です。空き家の63％（およそ3分の2）が一戸建てなので西条市には、4500棟前後の一戸建ての空き家があることになります。
旧西条市では、飯岡、大町、氷見などで100件を超える空き家が存在します。そのほかに、旧東予市壬生川、三芳など、小松地区の小松町新屋敷なども空き家が多いエリアといえるでしょう。
新築を建てるのもいいと思いますが、これから少子化を迎えますし、現在ある資源を活用するという意味でも、中古住宅をうまく使うのは有効的です。中古住宅をきれいにした『まっさらの中古住宅』に、若いご夫婦や引退されたご夫婦に住んでいただくことが理想的かもしれません。
そのほか、サラリーマン世帯での戸建て賃貸への投資などにも使ってもらえればと思います。後半に、応用編として民泊への活用について、少し触れていきます。魅力ある中古住宅は、まだまだたくさんありますし供給もされてくるでしょう。今後、空き家の活用を通して中古住宅という市場がとても大きくなるのではないかと考えております。
中古住宅の3つの魅力
若い方向けとご高齢、あるいは壮年のご夫婦のため、はたまたシングルマザーの子育ての場……さまざまなシーンで、中古住宅は活用できます。中古住宅の魅力として、次の3つが大きいでしょう。
- 安い
- 建築確認が必要ない
- 自由度がかなり大きい
安い
圧倒的に安いです。理由は建物の償却が終わっている場合が多く、手直しをしても新築に比べてかなり安く手に入るからです。もちろん土地付きですから、土地を探す手間が省けます。新築を建てたくなったとき、建て直しが簡単な場合もあります。
建築確認が必要ない
中古をリノベーションする場合、大幅に増築、減築する場合を除いて建築確認申請が必要ありません。その場合は、設計費なども大幅に節約することができます。
自由度がかなり大きい
古い住宅だからといって必ずしも外観が古くさいとは限りません。また、瓦屋根を下ろして、金属屋根に換えると建物が軽くなるので、耐震的に有利になる場合があります。間取りもある程度自由に組み直すことが可能です。最小限のリフォームで安く済ませることができるのはもちろん、フルリノベしても同じ規模の新築よりは数百万円安く我が家が手に入ります。
魅力ある中古住宅ですが、後悔しないために資金計画してから購入してくださいね。どんな家を手に入れるかを決める前に、全体の予算を組んでしまいましょう。一番簡単な決め方は、次の通りです。
中古住宅の安全な買い方
新築に比べて安く手に入るとはいえ、資金計画は大切です。中古住宅の買い方をお話しますので、ぜひ参考にして頂ければと思います。
パターン1 現在の家賃から計算
「現在の家賃＋駐車場代」から住宅ローン総額を決める方法があります。現在のフラット35（金利1.40%）の35年ローンの100万円あたりの住宅ローン支払額は、3,013円です。変動金利の場合はもっと金利が安くなりますが、これが一番高い金利なので、これを使って堅実に考えます。
例えば、家賃が58,000円、駐車場代が3,000円の場合、月間62,000円返済できるとすると、2,050万円の住宅ローンを借りられるという計算になります。
パターン2 現在の手取り月収から計算
現在の手取り月収から算出します。なるべく残業代が少ない月で考えるといいでしょう。
例えば、手取り月収が22万円の方の場合は、食料費が月額45,000円、通勤交通費用＋奥様のガソリン代が20,000円、保険が10,000円、ご主人の小遣いが25,000円、奥様の小遣いが15,000円、積み立て貯金が35,000円とします。この場合、支出の合計は15万円です。
22万円から15万円を引くと7万円残る計算です。このうち8割～9割を住居費に充てるとすると、5.6～6.3万円が住宅に使えます。つまり、この場合は1,850万円～2,090万円が住宅に使える費用というわけです。
この予算で探すべき中古住宅は、1,000万円～1,200万円ということになります。当社の場合、水回り3点セット(キッチン、お風呂、洗面化粧台、トイレ)交換で定額の350万円というセットプランを組んでいます。そのほかにちょっとした修理を行ったとして、最低限のリノベーションを含んで1,500万円～1,700万円程度がかかる計算になります。実際にどの程度の工事が必要かは、購入される中古住宅の次第です。クロスの張り替え、畳の交換などが必要な場合には追加料金がかかりますが、数十万円の予算で十分に対応が可能です。
中古住宅選びでは「築年数」を要チェック！
- 耐震性
- 無筋の基礎
- 断熱性能
- バリアフリー化
耐震性
魅力の多い中古住宅ですが、築年数には注意が必要です。昭和56年に建築基準法の大改正があって、耐震基準がかなり変わりました。それ以前の建物を「旧耐震」、それ以降を「新耐震」といいます。ですので、旧耐震の建物の場合は、購入時に注意しなければなりません。
中古住宅を購入するときは、外観だけではなく昭和何年に建てられたのか？という点に注意を払ってください。そのほか、建物の傾き、ドアの開け閉め、屋根瓦の隙間などを見れば、建物がどの程度傷んでいるかを判断できます。西条市であれば、お声をかけていただければ、一緒に拝見することが可能です。ただし、その場合は当社にリノベの提案をさせていただくことを条件でお願いしたいです。絶対に発注をお約束いただく必要はありませんが、お仕事がらみでないとなかなか自由に動くことができません。
当社では、新築の場合も、中古住宅の改修の場合も全棟構造計算をさせていただいています。構造計算で、現在の耐震基準に比べてどの程度の強度があるかを確認。現在の耐震基準を満たしていない場合は、必ず金属や柱などで構造物を耐震強化してからお引き渡しするようにしています。そうしないと、熊本地震のような地震が建物を襲ったときに、倒壊の危険があるからです。南海トラフ沖地震が発生すれば、愛媛県でも最大震度5度～6度が予想されますので、耐震上しっかりした建物にしておく必要があります。
なお、現在の耐震基準をギリギリ満たしている住宅の耐震基準は1等級です。1等級の1.5倍のパワーに耐えられる住宅を耐震等級3といいます。当社の場合、新築ではすべて耐震等級3の家にしています。中古住宅の場合は、最低基準が等級1とはいえ、なるべく3にするように努力しております。詳しく知りたい方は、お声かけください。当社では、いつも全棟計算していますので、結構早く計算できるんです。
無筋の基礎
昭和50年代よりも前は、無筋の基礎（基礎のコンクリートに鉄筋が入っていない）の建築物がよくありました。無筋の基礎が疑われる場合には、建物の内側に生コンを流し込んで基礎の補強を行う必要があります。その場合は、見積もりが必要ですが100万円以上の費用がかかる場合もあります。安全のために費用を惜しむのはよくありませんからね。
断熱性能
昭和60年以降の建物であれば、「グルスウール」という断熱材が入っていることが多いのですが、西条の古い建物は土壁のものが多数あります。もちろん、我々は建築のプロですので、そういった建築物も対応可能です。断熱材を追加することも、交換することも、リビングなどの人が長い時間滞在する部分だけを強化することもできます。また、断熱基準を上げることで、「BELS」という建物省エネ基準のデータをとることもできます。そのほか、窓の交換や内窓の設置など、断熱強化へのアプローチは様々です。実際、古い建物の窓はガラス1枚の場合が多く、現在の新築の窓はペアガラスが主流になってきています。
西条は冬でも比較的暖かいですが、年によっては零下近くまで下がることがあります。室温が10度を下回るような住宅では、住民が風邪を引きやすく不健康な住宅になってしまうでしょう。それでは何のための住宅かわかりません。
断熱強化の場合、予算によって工法は様々です。断熱計画をしっかり立てることで、その後の快適性が大きく変わってきますので、西条で中古住宅購入するときには施工店に必ず確認するようにしてください。そのためにも、しっかり断熱計画の相談にのってくれる施工店を選びましょう。そして、建築のプロの意見を聞きながら、中古物件を選んでほしいと思います。なかには、売買を仲介しても全然大丈夫でない不動産業者が「大丈夫、大丈夫」と言って仲介しているようなケースがあると聞きますので、悪質な業者にはお気をつけて。
バリアフリー化
まだ30代のご夫婦の場合は必要ありませんが、60代のご夫婦なら、将来のことを考えてバリアフリーをしっかり計画されたほうがいいです。60代のご夫婦が20年間住むと考えると、80代まで『まっさらの中古住宅』に住むことになります。そのため、特に古い家屋にある小さな段差はなるべくなくしましょう。2cm程度の段差でも転ぶ可能性は十分にあります。そうすると、骨折などの大けがに繋がりかねませんのでご注意ください。また、バリアフリー化を検討するときは、建物そのものだけでなく、建物の温度のバリアフリー化も重要です。
当社では、新しくした財産を守るためにシロアリ対策も提案させていただいております。どうぞ気軽にご相談くださいね。
どんな人が中古住宅に向いているのか？
中古住宅を手に入れた方は、「最初に見たときと比べて驚くほどきれいになるんですね」とおっしゃいます。新しい建材に入れ替えることによって「新築になったのか？」と思うほどピカピカにすることができるからでしょう。もちろん、元々の風合いを生かしてレトロな雰囲気のある素敵な住まいをつくることもできますよ。次に、中古住宅のリノベが向いているのはどんな人なのかを考えてみましょう。
30代の子育て世代
イチオシは、30代の子育て世代。なぜなら、新築に比べてかなり安く、面積も建て売りに比べて広いからです。土地がしっかりある場合が多いので、建物はゆったり広め。お子様の人数が多い方などは中古住宅がいいのではないでしょうか。
もちろん、建売住宅のように間取りは自由ではありません。しかしながら、中古住宅は、外観をあまり触らずに、内部を構造に影響のない限り大幅に変更することが可能です。古いキッチンと居間を繋いで明るいリビングにするなどいろんなことができます。建売住宅の場合は、いくらリノベができるといってもまっさらの建物を壊すのは気持ち的にちょっと忍びないものです。
価格は、新築の注文住宅に比べると500万円～800万円安くできます。建売住宅並みの価格で少し広い建物が手に入ると思っていただいてかまいません。余った500～800万円で何をしますか？800万円余れば、新車を4台は購入できます。つまり、ご夫婦で買い替える2回分の自動車代がただというわけです。
また、シングルマザーで子育て中のお母さんでもしっかりローンを組めます。家賃を払い続けるよりもいずれ自分のものになる不動産を手に入れませんか。相談にのりますので、ご連絡ください。
50代後半から60代の引退世代
現在の持ち家を売却してよりコンパクトな建物に引っ越すことも可能です。持ち家を手に入れるタイミングを逃してしまった方にも最後のチャンスでしょう。
この年代の方には新築はちょっともったいないです。中古住宅をリノベして、10～30年住むのであればちょうどいいと思いませんか？大きめの建物を思い切って減築して、家庭菜園やガーデニングなどの趣味を楽しむスペースとして検討するのも楽しいですよ。
住まいが充実すれば、きっと楽しいセカンドライフを送れます。もちろん、松山やそのほかの都会から西条にお越しの方も大歓迎です。岡山、広島などへのアクセスが良く、松山空港へもバスが毎日運行しています。瀬戸内の温暖な気候は、のんびりした老後にぴったりの町だと思います。
投資用として
サラリーマン大家さんで、戸建て賃貸を始めたい方がいらっしゃれば相談にのれますよ。当社の場合は、賃貸用のアパートがスタートですから、賃貸のノウハウもたっぷりあります。現実的にどの程度収益が見込めるかを計算することも可能です。
民泊用として考えるのもいいですね。その場合は、潜りの業者としてAIRB&Bに出すよりも、しっかり旅館業法の許可を取れば、楽天やじゃらんなどに掲載してもらえます。現在、民泊用にファミリー物件を多数所有している方が増えています。民泊に関しては、私も現在ノウハウを勉強中なので、一緒に勉強してみませんか。
中古住宅の活用には可能性が溢れている
今回は、これからますます発展する中古住宅とそのリノベーションについて書いてみました。西条市では、県外の子育て世帯が空き家を購入して、5年以上住んでくれるご家庭に最大400万円、お子様がいない世帯の働き手の世帯には最大200万円の補助を行っていますので、是非とも空き家中古住宅の活用を通じで豊かな人生を送っていただきたいと思います。
ご興味のある方は、気軽に当社にご相談ください。豊かな暮らしになるよう、全力でサポートさせていただきます。
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